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领降喊涨 房地产酝酿一场深刻变革
http://www.zufang.com 2008年09月05日 08:41:05 论坛
刚刚步入“金九银十”的房地产市场，一场销售大战已经硝烟四起。不同企业的产品类型与资金现状不同，导致了截然相反的销售策略：一边是住宅开发的领军企业万科不惜承担退房纠纷成本，高调启动新一轮降价促销；另一边则是专营商业地产的SOHO中国上演潘石屹一向擅长的心理战术，试图以涨价促销售。分析人士称，“无论是资金压力较大的住宅开发商，还是资金略显充裕的SOHO中国，通过销售回款以满足庞大的资金需求，都是开发企业的共同目标。”
在当前，房子的销售速度仍然是房地产商首要考虑的因素，他们希望通过资金的快速周转来加快资金的流通，从而降低资金的风险。一方面是市场期待的高性价比产品，另一方面是开发企业面临着的销售瓶颈，从表面上看，似乎只要降价一切问题都解决了。而实际上，开发商所面临的问题，并不是一个降价就能圆满解决的，在价格论战的背后，正好说明我们的房地产还处于一个发展的初级阶段。由初级阶段向高级阶段过渡，需要对传统的开发经营模式有所变革，才能适应新形势的要求。
首先，房地产需要步入产业化的路子。我国的住宅工业化刚起步，与世界先进水平比有很大的差距。在住宅建设中，我们的能源、原材料、土地资源消耗大大高于发达国家，其中建筑材料主要以能耗大、对生态环境造成不利的影响的传统材料为主，再加上采用手工操作或半机械化操作，劳动生产率只有发达国家的1/5或1/6。由此导致我们的建筑成本高、住宅价格高、施工周期长、建筑质量水平难有统一保障。如今，包括万科在内的一些企业，已经在整体产品设计以及后期服务方面开始引用工业生产企业的一系列标准化操作模式，开始采用工厂化施工造楼。因此，2009年的万科也许是更值得业内期待的。但是，我们还有更多的企业陷入在当前的困境中，期待市场回暖、期待政府救市，对企业的未来还缺乏主动的把握。
其次，房地产需要加强品牌化的建设。由于房地产商不同于高科技生产企业，企业不可能垄断技术，甚至不能杜绝别人的模仿。因此，当大量同质化产品在市场出现的时候，消费者的选择余地大大地增加了，而这对缺乏品牌个性的开发商来说却无异于一场灾难。过去确实有不少房地产企业，因为可以拿到好的地块，因为有供不应求的市场，所以他们可以不需要品牌。但是未来也许不一样了，一个企业必须从量的增长转移到质的飞跃上来。未来的市场上，一方面是品牌房地产项目的高举高打；另一方面是政府大力推行的保障性住房计划，包括廉租房、经济适用房、两限房正在大量的审批，未来两年内都会形成市场供应。在这样的形势下，没有品牌、缺乏个性的企业将会在激烈的市场竞争中，被迫走入空间缝隙越来越小的地方，去谋求夹缝里头的生存。
第三，房地产需要培养成熟化的客户。在一个成熟、健康的房地产市场，消费者买房也要有个好的心态。房地产产品和其它产品一样，也有一个高中低档之分，只要房地产市场供应充足了，社会保障体系完善了，我想开发商所抱怨的那种以安居房的心理价位来期待中高档商品房价格的现象会大大地减少。据从事合作建房的于凌罡说，他曾在北京北四环内的芍药居做一个项目，双地铁，60平米房子，每份出资15万，贷款25.5万，业主共有2300平米商业，结果超过40%的人不履约不出资，项目被迫取消。去年，于凌罡又在花园路做一个项目，每平方米6500元，还是有很多人嫌贵（据介绍周边二手房当时16500都买不下来）。消费心态的不成熟是多方面原因造成的，比如传统的消费习惯、信息的透明度、市场的诚信度等等都有可能反过来影响消费心理。在一些城市，有一些房地产项目通过测算，开发成本已经和最后的售价相当接近了，但是还是有一部分消费者不买账，这样的结果说明，我们的市场不仅要挤压房地产市场的价格泡沫，同时也需要培养我们的消费者能够用真正理性的眼光来选择适合自己的产品。
现在是一个市场前景尚未明朗的时期，也是一个业内外百家争鸣的时期，更是房地产酝酿一场深刻变革的时期。“面粉”的价格已经不低了，制做“面包”的费用也涨价了，而“面包”的价格也正在趋向理性。也许没有人会抱着赌徒心态来坚强到底，因为，如果卖不出“面包”，无论对需要卖出“面包”的人，还是对需要买“面包”的人来说，都是一种没有必要的损失。
２００９年房地产市场展望：启动需求是 2009-01-09 08:15:17