楼市走向牵经济脉搏 “救还是不救”再引争议

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http://www.zufang.com   2008年09月08日 08:44:58   第一财经日报

继摩根大通分析师龚方雄发表千亿救市言论半个多月后，摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆最新的研究报告再次以“危言耸听”的面貌出现：随着中国出口放缓，保持房地产行业的持续增长将对中国经济的前景产生愈发重要的影响，一旦房地产失去其作为经济增长的引擎地位，很难让人对未来一两年的中国经济有积极的憧憬。

　　王庆据此认为，一旦房地产行业的生存对于整体经济带来下滑风险，政府就会放松政策控制，因为经济进一步下滑引起的失业问题，对社会的影响更严重。

　　北京师范大学经济研究中心主任钟伟却认为，在目前消费需求持续观望的情况下，放松银根没有任何意义，“放松银根只会增加房屋空置率”。他表示，现在很多人认为房地产市场的问题是资金紧缺，实际上并非如此。“如果没有人买房，开发商有再多的钱，盖再多的房子只会使情况恶化。”

　　政策放松的争议

　　钟伟正在撰写一份关于房地产市场的研究报告，根据其目前的研究结果，今年内房地产企业的资金缺口将达到6700多亿元，到明年，这一数字将上升至约10000亿元的水平，“因此，这一轮房地产市场调整的周期，会比预想的更长”。

　　正是在这种情况下，包括龚方雄和王庆在内的多位学者及业内人士，都对未来政府放松货币政策充满期待。王庆认为，政府可能采取的措施包括借贷要求上的放松、降低贷款利率等，这些措施加上房价下降都有助于提高房屋购买能力，改善市场情绪。

　　钟伟却认为，目前房贷政策“本来就很松”。据他介绍，自去年底央行的“第二套房”政策出台后，各银行对按揭贷款的“拒绝率”并没有下降，或者是银行根本就没有拒绝过按揭贷款的申请，“但如果没有人申请怎么办”？事实是，按揭贷款申请的宗数在大部分银行都出现下降的情况。

　　钟伟据此认为，目前楼市缺的不是钱，而是消费需求。但是需求该如何刺激释放？“政府总不能拉着每个公民的手要求他们去买房吧？”对于市场的消费观望，政府现在缺乏有效的手段使购房者重拾信心。

　　对于所谓救市的建议，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，应当鼓励通过降低税费等措施鼓励真实的房地产需求。“在周期回落时期，几乎所有的行业都期待放松信贷，但是，宏观政策从紧是一个大的基调。”

　　他在接受其他媒体采访时表示，房地产市场的恢复和顺利度过调整期，需要地方政府的积极举措，也需要房地产商自身的配合，没有房地产商在价格上的调整，目前居高不下的房价收入比不可能降低到一个可以接受的水平，销售也不可能出现明显的恢复，房地产市场也不可能从当前的调整阶段中走出来。

　　事实上，无论是王庆，还是钟伟和巴曙松，都一致认为在当前情况下，房价下降已成为市场自救的手段。钟伟表示，消费需求出现如此巨大的转变，与2006年，尤其是2007年房价上涨过快过猛密切相关，正是这一轮疯狂上涨，使商品房的性价比出现严重背离的情况。开发商在这一阶段获得了巨额的利润，“现在他们不得不付出几倍于此的代价来度过市场的调整期”。

　　地方政府的“小动作”

　　虽然钟伟认为政策放松对市场影响有限，但仍然有一些地方政府开始悄悄地酝酿甚至实施“救市”措施。这与巴曙松的看法不谋而合。

　　在东北的大连，针对房地产市场销售持续低迷的情况，政府相关部门计划通过一系列的政策扶持，以“保持房地产行业又好又快地持续发展”。据了解，计划中的扶持政策包括放宽公积金贷款渠道、放宽异地贷款政策及鼓励个人商业贷款等，此外，相关部门还计划以“组织招商引资，打造银企合作”的政策解决部分地产开发企业的资金问题。

　　在遭遇“地王”退地的福州，则将政策放松的重点集中于土地环节，在公布起始价的基础上，福州市的土地部门甚至提出了“为促进土地成功出让，建议对流拍流挂地块或计划内的拟出让地块实行用地预申请，意向购买者可对意向地块的出让起始价提出合理化建议，经市政府批准后组织公开出让”的政策，这意味着，开发商对政府出让的土地也拥有了议价的权利。

　　此外，福州市还计划延长土地出让金的支付期限，针对普通住宅免征土地增值税等，并将建立政府、银行与企业的沟通协调机制，通过政银企座谈会等方式，搭建银企对接互动平台，增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求。

　　巴曙松认为，中国经济正处于从原来过分依赖低附加值的出口的增长方式转向扩大内需的产业转型过程中，没有房地产市场的发展，内需的扩大可能难以获得充足的动力。同时，地方政府建立在“土地财政”基础上的城市化路径也促使不同地区的地方政府必然会设法促进房地产市场的发展。

　　但钟伟认为，目前楼市遇到的调整，“连神仙也救不了”。除了过去两年房价上涨过快对消费形成严重透支的原因外，居民财富的大幅缩水也是一部分原因。“很多人认为股市和楼市价格的下跌造成的只是居民纸上财富的缩水，实际上这不是纸面上的财富！”

　　根据他的统计，到目前为止，因股市下跌已造成股民约2.3万亿元的损失，基民的损失则达1万亿元，“以此计算，平均每个股民账户的损失达2万元，每个基民账户的损失约1万元，这些都是老百姓用于教育、医疗的钱，如果没有损失，这些都是可用于消费的钱”。

　　钟伟表示，今年只是宏观经济下行的第一年，明年只会更糟。“当土地招拍挂的价格和房价不再是羞羞答答地打折，而是光明正大地下跌时，市场才正式进入下行周期，现在房地产市场的下跌才刚刚开始。”他更提醒那些对市场存在乐观预期而不愿意降价的开发商，“会接受市场更进一步的惩罚”。

 

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